Обзор рынка недвижимости в Дубае: Январь 2025

Недвижимость Дубая начала 2025 год с сильными показателями, с рекордным объемом транзакций и растущими ценами на недвижимость, укрепляющими его репутацию как глобального инвестиционного центра. 

В январе было зафиксировано более 14 000 сделок с недвижимостью - на 40% больше, чем 10 000 транзакций в январе 2024 года. Общая стоимость продаж превысила 40 миллиардов AED, что переводится в среднюю стоимость транзакции примерно 2.86 миллиона AED за объект. В течение последних пяти лет этот рынок рос с составной годовой ставкой около 12%, подстегнутый как сильным местным спросом, так и растущими иностранными инвестициями.

Сегментация рынка по типу недвижимости

• Квартиры: Оставались самым востребованным классом активов, составив 41% от общей стоимости продаж. Спрос подпитывается современными удобствами и высокими показателями заполняемости, средняя цена за квадратный метр достигла примерно 16.700 AED в ключевых жилых районах.

  
  

• Виллы: Составили 37% от стоимости сделок, что отражает продолжающийся интерес к роскошным, ориентированным на семью резиденциям. Последние данные указывают на то, что транзакции с виллами, особенно в новых премиум-локациях, выросли в среднем на 15% за последний год.

  
  

• Участки: Составили 19% рынка, подчеркивая продолжающиеся инвестиции в землю для будущего развития. Рынок участков поддерживается государственными стимулами и реформами планирования, которые вызвали 20% увеличение новых одобрений проектов по сравнению с предыдущим годом.

  
  

• Коммерческая недвижимость: Составила всего 3% от общего числа сделок. Несмотря на этот небольшой процент, коммерческая недвижимость испытала незначительное снижение уровня вакантных помещений до примерно 20% (снижение с 22% годом ранее), так как усвоение на рынке медленно улучшается на фоне избытка предложения.

Лучшие районы для инвестиций

Недвижимость Дубая продолжает эволюционировать по мере изменения предпочтений покупателей:

• Уади Аль Сафу 5: Стала самым востребованным местом в январе. Кроме доступности и хорошей транспортной доступности, объекты здесь зафиксировали среднюю цену продажи около 1.8 миллион AED за единицу и ощутили увеличение объемов продаж в месяц примерно на 23% по сравнению с сезонными средними значениями.

  
  

• Джумейра Вилладж Циркл (JVC): Зафиксировала 28% рост транзакций по сравнению с прошлым годом. Средняя цена за квадратный фут в JVC поднялась до 1.620 AED, превысив общую рыночную среднюю 1.550 AED, что укрепляет её статус как среднеценовой, но прибыльной инвестиционной зоны.

  
  

• Дубай Саут: Закрепила свои позиции как ключевой центр недвижимости благодаря близости к международному аэропорту Аль Мактум и Экспо Сити Дубай. Продажи в этом районе составили более 2 миллиардов AED от общей суммы — это на 17% больше по сравнению с январем 2024 года.

  
  

• Ал Йелаисс 1 и Бизнес Бэй: Ал Йелаисс 1 зарегистрировала впечатляющие результаты продаж, в то время как Бизнес Бэй увидел увеличение оценок недвижимости на 12%, при этом цены на роскошные предложения в среднем составили около 7.1 миллиона AED за единицу. Бизнес Бэй остается привлекательным для инвесторов благодаря своему первоклассному местоположению и привлекательной доходности от аренды.

  
  

Тенденции цен на недвижимость

Цена за квадратный фут 

В январе 2025 года средняя цена составила 1.550 AED, что чуть ниже на 0,4% по сравнению с 1.556 AED в январе 2024 года. Аналитики указывают на увеличение нового предложения как на одну из причин этой незначительной коррекции.

Годовая стоимость

Несмотря на краткосрочные колебания, долгосрочные тенденции выросли примерно на 15% в год после восстановления от временного снижения в 2019-2020 годах, вероятно, из-за пандемии COVID19. Этот устойчивый рост подтверждает надежность рынка и доверие инвесторов.

Объем продаж по ценовым категориям

Разнообразие транзакций очевидно при разбивке продаж по ценовым сегментам. Медленная цена на недвижимость в январе 2025 года составляет примерно 1.85 миллиона AED. Ниже представлена сводная таблица, отражающая распределение:

Первые продажи против повторных транзакций

Новостройки доминировали на рынке в январе 2025 года:

• Первые продажи: Составили 65% от всех транзакций и составили 60% от общей стоимости продаж. Проекты на стадии планирования в этом сегменте возросли на 24% в годовом исчислении, наполняя рынок предстоящими разработками с более чем 100 миллиардов AED запланированных инвестиций.

• Повторные продажи: Составили 35% транзакций, но представили 40% от рыночной стоимости. Этот баланс подчеркивает активность на вторичном рынке и доверие к существующим активам.

  
  

Инсайты рынка ипотеки

Динамика на рынке ипотеки усиливает интересные изменения в финансировании покупателей:

• Объем транзакций: Достиг 4.066 транзакций — на 34.9% больше по сравнению с январем 2024 года.

  
  

• Общая стоимость ипотеки: Несмотря на более высокое количество транзакций, общая стоимость ипотеки упала на 56.4% в годовом исчислении до 11.3 миллиарда AED. Это снижение отчасти связано с уменьшением средней стоимости займа с примерно 3.2 миллиона AED до около 2.8 миллиона AED.

  
  

• Процентные ставки по ипотеке: Средняя ставка немного снизилась с 4.2% до 3.9%, что еще больше улучшает доступность в условиях меняющихся кредитных стратегий.

  
  

• Уровень одобрения ипотеки: Последние опросы показывают, что уровень одобрения вырос до 92% с 88% в прошлом году, что указывает на более устойчивую финансовую среду и более строгие практики оценки рисков.

  
  

Дополнительные рыночные тенденции и прогноз

Строительные разрешения выросли на 20% по сравнению с прошлым январем, при более чем 50 новых проектах, получивших зеленый свет от Муниципалитета Дубая, общая сумма инвестиций составила более 15 миллиардов AED. 

Доходность от аренды жилья остается стабильной на уровне около 6.8%, в то время как популярные районы, такие как Дубай Саут и JVC, еще больше радуют с доходностью 7.5% и 8% соответственно, что свидетельствует о серьезном спросе. Кроме того, показатели заполняемости увеличились до 85% с 80% годом ранее. 

Уверенность потребителей также растет — согласно недавнему опросу Института недвижимости Дубая, она выросла до 82% в январе с 75% в декабре 2024 года. 

Хорошие новости не заканчиваются: иностранные покупатели теперь составляют примерно 42% всех транзакций, причем инвесторы активно приходят из Индии, Великобритании, Китая и других ключевых рынков, что увеличило общие иностранные инвестиции до около 12 миллиардов AED в январе 2025 года.

Заключение

Недвижимость Дубая продолжает процветать на фоне совокупности регуляторных реформ, разнообразных финансовых возможностей и изменяющихся предпочтений покупателей. Жилые сегменты — особенно в стратегически важных местах, таких как Уади Аль Сафу 5, JVC и Дубай Саут — двигают рынок, в то время как продуманные практики кредитования и увеличение предложений объектов на стадии планирования создают основу для сбалансированного, долгосрочного роста. С учетом того, что средний цикл транзакций теперь составляет 32 дня (по сравнению с 45 днями в прошлом году), инфраструктура рынка быстро адаптируется к потребностям.

Недвижимость Дубая становится все более захватывающей благодаря сочетанию доступных вариантов, роскошной жизни и надежной доходности от инвестиций. 

С новыми политиками и экономическими реформами, делающими рынок более понятным и безопасным для инвесторов, как местные, так и международные участники готовы получить выгоду от рынка, который сочетает современные строительные тенденции с проверенным временем ростом.